Gli immobili fatiscenti e le idee per la rinascita
Di Paolo Greco
Un Salento sempre più “collabente”.
Il nostro territorio risulta essere l’ottava provincia in Italia per numero di immobili inutilizzabili. Parliamo del 27% della superficie costruita, con un aumento di oltre il 100% negli ultimi quindici anni, complice l’introduzione dell’IMU ed una lenta polverizzazione demografica.
Si tratta di un regno del silenzio abitato da finestre vuote, tetti sfondati e cancelli arrugginiti. Un patrimonio parallelo ma inaccessibile, disperso, dimenticato.
Immobili che – così come sono – non vuole nessuno, neppure lo Stato. Infatti, con l’ultima manovra di bilancio, il legislatore ha previsto che la rinuncia all’eredità su un immobile è nulla se non accompagnata da una documentazione che attesti la sua completa conformità. E cosa succede se l’immobile è un rudere o quando ha criticità urbanistiche? Resta esattamente com’è: fermo, vuoto, inutilizzabile. Un edificio lasciato al degrado invia un segnale di incuria che incoraggia vandalismo e insicurezza, alimentando un circolo vizioso che allontana le comunità e l’attrattività generale di quel luogo.
In un’epoca di passività di fronte alla complessità, scegliere di affrontare seriamente la questione del recupero del patrimonio fantasma sarebbe un atto rivoluzionario e concretamente innovativo tanto più se si riescono a cogliere le differenze tra le aree urbane e quelle dei piccoli comuni, tra le aree dinamiche – ad esempio quelle costiere e di maggiore rilevanza – e quelle segnate da dati statistici più negativi. In queste ultime, infatti, si evidenzia anche il paradosso che le stesse strutture turistiche non riescono a coprire il 55% delle assunzioni previste, anche a causa di questa crisi abitativa parallela. La mancanza di alloggi a prezzi accessibili per il personale stagionale sta diventando, quindi, anche un freno all’attività.
Riconfigurare gli strumenti in base alle specificità diventa necessario, soprattutto considerando che circa l’82% dei Comuni è dotato di piani urbanistici di vecchia generazione, non per una indolenza amministrativa, ma perché i nuovi strumenti si sono rivelati poco inclini alla condivisione di specificità territoriali che in Salento sono una regola naturale.
Un’urbanistica di prossimità, quindi, che consenta di uscire fuori dalla retorica, anche ripetitiva, dei borghi “scenografia” che offrono una autenticità che ormai ha il sapore del “menu fisso” omologato ed uguale a sé stesso, perfetto per i social, ma sempre meno reale. Forse è il momento di smettere di chiederci quanti visitatori arrivano, e iniziare a chiederci chi resta, ed a quali condizioni. Rigenerare il territorio, infatti, non vuol dire soltanto ristrutturare e rendere bello, ma tornare a farlo vivere con persone, renderlo comunità, innovare, crederci.
Da questo punto di vista è utile guardare ad esperienze diverse rispetto a quella pugliese che, superato lo slancio di ormai quasi vent’anni fa, ha visto accadere intorno a sé rivoluzioni degli scenari naturalistici, economici, culturali: xylella in primis. È necessario che vi sia il rilancio di un processo di pianificazione che liberi le migliori risorse e potenzialità.
Le leggi regionali di Emilia Romagna e (in parte) Lombardia possono essere punti di riferimento utili a tal fine. La Legge regionale 24 del 2017 dell’Emilia-Romagna ha previsto che la rigenerazione deve diventare modalità sistematica dello sviluppo urbano e territoriale, con l’obiettivo di ridurre e poi azzerare il consumo di suolo, non per motivi ideologici ma di convenienza degli stessi abitanti, favorendo il riuso immobiliare e creando piani che siano rivedibili a cadenza periodica in modo semplificato. La normativa della Regione Lombardia ha una visione ancor più impattante sotto il profilo della semplificazione amministrativa. Consente una maggiore flessibilità negli usi degli immobili al fine di attivare processi – con una procedura speditiva, di recupero e valorizzazione di edifici dismessi, inutilizzati o sottoutilizzati – e incentivare lo sviluppo di iniziative economiche, sociali e culturali. In particolare, nei Distretti del Commercio e nei comuni più piccoli, vi sono norme per favorire l’insediamento degli esercizi commerciali di vicinato e artigianali, che garantiscono il cambio di destinazione d’uso in modo gratuito ed esentato dal reperimento di aree per attrezzature pubbliche o di uso pubblico (i.e. parcheggi). Anche nel recupero di edifici (pure rurali) inutilizzati vi è la possibilità, attraverso il ricorso al permesso di costruire in deroga, di modificarne gratuitamente la destinazione urbanistica e di poter prevedere un ampliamento del 20 per cento.
Queste norme nascono dalla stessa fonte normativa statale (articolo 5 comma 9 e 10 Decreto Legislativo 70 del 2011) che ha visto in Puglia l’approvazione della legge sul Piano casa, oggetto anche di forti contrasti. Quella legge, conformemente alla normativa nazionale, non consente interventi nelle aree del centro storico. Nei piccoli comuni del nostro Salento, la distinzione tra il Centro Storico Antico e quello Consolidato, vale a dire tra quelle aree di pregio e quelle che, perché stritolate dai vincoli e essendo architettonicamente ormai compromesse, finiscono per essere abbandonate, è sottile ma sostanziale. Il nostro territorio è complesso e multiforme con aree che hanno differenti necessità. Le discipline urbanistiche, nella loro interazione con ambiente, paesaggio e trasporti, devono essere in grado di offrire lo strumento per soddisfare queste differenti esigenze piuttosto che rappresentare un limite per i territori e gli abitanti che vogliono farsi carico di svilupparne tutte le potenzialità.
A questi strumenti normativi occorre affiancare le esperienze sperimentali di rigenerazione urbana e di servizi che in alcuni piccoli comuni sono state attuate, proponendo cooperative e manager di comunità che cooperano per l’attuazione di azioni e obiettivi rivolti al miglioramento delle condizioni urbane e dei servizi essenziali. Questi sono strumenti che andrebbero incentivati e istituzionalizzati, con l’obiettivo di realizzare un governo del territorio più vicino ai cittadini.